신세계 004170 · KOSPI

이 회사, 한 줄로

신세계는 백화점 13개점을 운영하면서 종속회사 31개를 통해 면세점과 패션·화장품·부동산·터미널·호텔 사업도 함께 하는 유통회사예요. 2025년 연결 순매출 6조 9,295억원 가운데 백화점업이 38.4%, 면세업이 33.3%를 차지해요. 백화점은 상품을 직접 사들이기보다 입점 브랜드의 상품을 팔고 그 판매액 일부를 수수료로 받는 특정매입 방식이 중심이에요. 자회사를 빼고 본사만 따진 별도 기준으로 보면 총매출액 5조 4,081억원에서 특정매입원가 3조 4,055억원을 먼저 빼고 남은 2조 26억원만 매출로 잡혀요. 재고 부담과 가격 결정은 상당 부분 브랜드에 남고 회사는 공간 배분과 임차 조건을 관리해요. 그 공간의 상당 부분은 자기 땅 위에 있어서 연결 유형자산 7조 7,948억원 중 54.1%가 토지예요. 그래서 이 회사의 이익은 상품 마진보다 매장 공간을 얼마나 잘 채우고 유지하느냐에 따라 움직여요.

무엇으로 벌까요

이익의 중심은 백화점이에요. 2025년 백화점업 매출은 2조 6,611억원으로 전체의 38.4%였지만 연결 영업이익에서는 84.3%를 냈어요. 백화점 매출 가운데 임대료와 수수료 같은 기타 매출의 비중은 2021년 34.0%에서 2023년 36.9%로 커졌어요. 매출 성장은 새 기술보다 점유율과 면세 경기에 따라 움직였어요. 회사가 상위 3사 기준으로 제시한 백화점 점유율은 2022년 35%에서 2025년 36%로 올랐어요. 면세업 매출은 2022년 3조 4,387억원에서 2023년 1조 9,188억원으로 44.2% 줄었다가 2025년 2조 3,056억원으로 다시 늘었어요. 백화점은 꾸준한 이익을 내고 면세는 전체 매출의 증감 폭을 정해요.

번 돈은 어디로 갈까요

2025년 별도 기준으로 가장 큰 비용은 지급수수료 5,096억원이고 감가상각비 2,062억원과 임차료 1,642억원이 뒤를 이어요. 감가상각비는 건물과 설비 값을 여러 해에 나눠 비용으로 잡는 금액이에요. 이 세 항목의 합은 2022년 7,386억원에서 2025년 8,801억원으로 늘었어요. 같은 기간 별도 영업이익은 3,480억원에서 2,388억원으로 줄었고 늘어난 비용이 이익 감소폭보다 컸어요. 현금은 쌓이기보다 땅과 점포로 나갔고 2024년 그룹 시설투자 1조 1,485억원 가운데 광주 유스퀘어 부지 매입이 5,031억원이었어요. 그사이 연결 차입금은 2021년 3조 3,220억원에서 2025년 4조 5,589억원으로 37.2% 늘어 매출 증가율 9.7%를 크게 웃돌았어요. 번 돈과 빌린 돈이 함께 점포와 땅에 들어가면서 고정비와 차입이 동시에 커졌어요.

언제 벌고, 언제 힘들까요

수수료로 버는 백화점은 매출이 조금만 주춤해도 고정비가 그대로 남아서 이익이 먼저 줄어요. 회사도 오프라인 매장은 고정비가 높아서 소비심리가 약해지면 이익 부담이 커진다고 적었어요. 백화점 시장 신장률이 2023년 8.4%에서 2024년 마이너스 0.7%로 내려가는 사이 별도 영업이익은 2022년을 정점으로 3년 내리 줄었어요. 면세는 관광 수요와 공항 임대 조건에 따라 더 크게 흔들려서 부문 영업이익이 2023년 866억원에서 2024년 374억원 적자로 바뀌었어요. 다만 2023년 면세 매출 감소에는 여행사 판촉 수수료 구조가 바뀐 영향도 섞여 있어서 수요 감소만으로 볼 수는 없어요. 금리는 매일 갚고 다시 빌리는 단기 조달 때문에 1개 분기 안에 이자비용에 반영돼요. 소비가 약해지면 백화점 이익과 면세 손익이 함께 줄고 금리 부담은 거의 바로 따라와요.

누구와 얽혀 있나요

최대주주는 정유경 회장으로 개인 지분 29.15%를 가졌고 특수관계인을 합한 지분은 29.17%예요. 2025년 5월에는 이명희 총괄회장이 984,518주를 정유경 회장에게 증여했어요. 계열사와 얽힌 돈도 커서 2025년 별도 기준 자회사 배당금수익은 752억원으로 같은 해 별도 당기순이익 595억원보다 많았어요. 강남점 땅을 빌려주는 곳은 종속회사 신세계센트럴이고 광주에서는 금호고속에게서 유스퀘어 사업을 4,700억원에 넘겨받았어요. 면세에서는 인천국제공항공사가 임대인이에요. 회사는 고환율과 구매력 감소를 이유로 임대료 조정을 요청했지만 받아들여지지 않았고 2025년 10월 DF2 사업권 반납을 결의했어요. 소비자는 흩어져 있어도 이익을 좌우하는 상대는 계열사·공항공사·터미널 부지 거래처로 좁혀져요.

무엇이 유리하고 불리할까요

그래서 무엇을 지켜봐야 할까요

다음 사업보고서 별도 손익에서는 지급수수료·감가상각비·임차료 합계 8,801억원이 더 늘었는지와 별도 영업이익 2,388억원이 4년째 줄었는지가 한 표에 나와요. 면세업 부문 영업손익은 2025년 75억원 적자였어요. DF2 영업이 2026년 4월 27일 끝난 뒤 처음 나오는 연간 숫자가 공항 비중을 줄인 면세 사업의 새 기준이 돼요. 차입금 주석에는 단기 조달의 61.6%를 차지한 기업어음 6,440억원과 2026년 11월이 유효기한인 공급자금융약정 잔액 6,416억원이 실려요. 서울고속버스터미널 일대가 2025년 11월 사전협상 대상지로 선정된 이후 서울시가 내놓을 후속 절차 발표도 남아 있어요. 자회사 신세계디에프가 발행한 신종자본증권에 모회사가 새로 선 1,011억원 지급보증은 우발부채 주석에서 변동 여부를 볼 수 있어요. 이 숫자들은 수수료 백화점의 고정비 부담과 땅에 들인 투자가 이익으로 이어지는지를 함께 보여 줘요.