서부T&D 006730 · KOSDAQ

이 회사, 한 줄로

서부T&D(006730)는 용산 호텔플렉스 서울드래곤시티와 인천 복합쇼핑몰 스퀘어원·서울 신정동 화물터미널 부지라는 세 개의 대형 부동산을 직접 보유하고 운영하는 부동산 기반 복합기업이에요. FY2025 연결 매출은 약 2,483억원이고 영업이익은 약 703억원이에요. 부문은 관광호텔업과 쇼핑몰운영·물류시설운영·식기류·임대및기타이며 호텔이 68.97%로 압도적 축이에요. 손익의 최하단을 정하는 것은 영업이 아니에요. FY2025 영업외수익 약 1,396억원과 금융원가 약 596억원이 영업이익보다 크거나 맞먹고 순이익의 진폭은 보유 투자부동산의 공정가치 평가손익에서 나와요. 대형 부동산을 차입으로 떠받치는 구조라 부채총계가 FY2023 약 1조 3,507억원에서 FY2025 약 1조 8,682억원으로 늘었어요.

무엇으로 벌까요

버는 방식은 네 갈래예요. 첫째는 서울드래곤시티의 객실·식음료·연회 판매로 FY2025 객실과 식음료수입 약 1,340억원에 카지노 임대 등 기타수입 약 373억원이 얹혀요. 둘째는 스퀘어원 입점 브랜드에서 받는 판매 수수료 약 258억원과 임대관리수입 약 105억원이에요. 셋째는 종속 상장리츠가 부동산 임대수익을 배당 재원으로 돌리는 자산 유동화 축으로 스퀘어원과 그랜드머큐어는 리츠에 넘긴 뒤 책임임대차로 다시 빌려 운영해요. 넷째는 FY2025에 편입된 코렐의 아시아태평양 식기류 매출 약 350억원이에요. 성장의 주 동인은 시장 사이클이에요. 호텔 객실과 식음료수입이 약 1,088억원에서 약 1,340억원으로 늘어난 궤적이 방한 수요 회복 국면과 겹치고 같은 기간 쇼핑몰과 물류는 정체 내지 축소였어요.

번 돈은 어디로 갈까요

고정비의 축은 상각과 인건비예요. FY2025 성격별 총영업비용 약 1,780억원 가운데 감가상각비와 상각비가 약 180억원인데 이 항목은 영업손실이던 FY2021에도 약 159억원이었고 5년 내내 거의 움직이지 않았어요. 호텔과 쇼핑몰 건물·인테리어의 상각이라 매출과 무관하게 나가는 돈이에요. 급여도 약 195억원에서 약 363억원으로 늘었지만 매출 대비 비율은 오히려 낮아진 준고정비예요. 변동비의 축은 재고자산의 변동 약 135억원과 용역비 약 237억원·지급수수료 약 191억원이에요. 원가 성격이 FY2025에 바뀌었어요. 기타비용이 약 222억원에서 약 534억원으로 뛴 것은 코렐 편입으로 제조와 유통의 원가 구조가 통째로 더해지고 물류단지 착공 준비 비용이 겹친 결과예요.

언제 벌고, 언제 힘들까요

아키타입은 자산집약 입지산업이면서 개발 이벤트형이에요. 운영 사이클은 뚜렷해서 호텔업은 8월부터 연말까지가 성수기이고 1월과 2월이 비수기이며 객실은 재고를 이월할 수 없는 소멸성 상품이에요. 쇼핑몰도 패션 비중 탓에 4분기 매출이 큰 입지산업이에요. 여기에 영업레버리지가 얹혀서 매출이 25% 늘어난 FY2023에 성격별 총비용은 13.6% 느는 데 그쳐 영업이익이 크게 불었고 반대로 수요가 꺼지면 상각과 인건비·수도광열이 버티고 서서 손익이 빠르게 손실권으로 넘어가요. FY2021 영업손실 약 53.3억원이 그 실측이에요. 또 하나의 시계는 인허가예요. 신정동 부지는 2016년 시범단지 선정에서 2023년 서울시 최종승인·2025년 9월 철거 개시로 이어져 개발 이익의 관문이 시장이 아니라 행정 절차에 있어요.

누구와 얽혀 있나요

체인은 제조업의 원료와 가공이 아니라 브랜드·운영 파트너와 자산 보유자·최종 소비자의 3층이에요. 호텔 브랜드와 중앙예약망은 아코르 위탁이라 네 개 브랜드가 한 건물군에 들어가고 카지노는 지케이엘이 임차해 외국인 집객과 임대수입을 얹어요. 조달 쪽 실명은 호텔 식음 원재료와 주류의 필푸드 외 약 139억원·쇼핑몰 직영 식음의 푸드파크 외 약 2.1억원이며 리츠 운용은 신한리츠운용이 맡아요. 임차인 축에는 스퀘어원 지하를 통임차하는 홈플러스와 기업은행·호텔신라·주택도시보증공사 같은 앵커가 있어요. 역학의 요점은 고객 집중이 없는 대신 파트너 집중이 있다는 것이에요. 브랜드와 카지노·쇼핑몰 앵커·유동화 파이프가 각각 사실상 단수 상대라 계약 갱신 조건이 협상력의 시험대예요. 주주 쪽은 최대주주와 특수관계인 합산이 51.38%이고 개인 최대주주 승만호가 14.73%예요.

무엇이 유리하고 불리할까요

그래서 무엇을 지켜봐야 할까요

첫째 관측점은 호텔 부문의 집객이에요. 관광호텔업 매출 약 1,713억원에 부문 영업이익 약 585억원으로 전사 이익의 최대 축이라 방한 외래객 흐름이 손익을 먼저 움직여요. 둘째는 금리예요. 변동금리부 차입이 유동성을 포함해 약 7,212억원이고 주석에 이자율 10bp 변동 시 세후이익이 7억원 움직인다고 계량돼 있으며 이자 지급이 약 304억원에서 약 583억원으로 커졌어요. 셋째는 개발 투자의 크기예요. FY2025 투자부동산 취득이 약 2,069억원으로 뛰고 투자활동 순유출이 약 2,798억원에 달해 잉여가 개발 자산으로 빠져나가는 국면이에요. 넷째는 코렐 편입 이후의 원가 구조로 기타비용이 한 해 만에 두 배 넘게 커져 기존 부동산 운영 계열과 제조 유통 계열이 섞인 혼합형이 됐다는 점이 관측 지점이에요.