광주신세계 037710 · KOSPI

이 회사, 한 줄로

광주신세계는 광주광역시 서구 광천동에서 백화점 한 곳을 운영하는 회사예요. 상품을 사서 되파는 대신 입점 브랜드에게 매장을 내주고 수수료와 임대료를 받아요. 지분 62.84%를 가진 (주)신세계가 이 회사를 지배해요. 30년간 차입금 없이 운영되던 회사가 2024년 7월 광주종합버스터미널을 현금 4,700억원에 사들이면서 회사채와 대출로 2,800억원을 빌렸어요. 그 터미널 부지에서 총투자 3조원 규모의 복합개발이 진행 중이며 매출 1,842억원 규모인 이 회사가 시행 주체를 맡아요. 한마디로 이 회사는 빚을 내 새 점포를 짓고 있는 단일 점포 백화점이에요.

무엇으로 벌까요

이 회사 매출은 소비자가 낸 돈 전체가 아니라 납품업자 몫을 뺀 수수료와 임대료예요. FY2025에는 백화점 총매출액 가운데 66.8%가 특정매입원가, 곧 납품업자에게 치를 상품값으로 빠졌어요. 백화점업이 전사 매출의 92.7%를 차지하고 터미널 부문은 FY2025에 135억원을 보탰어요. 백화점 임대수익은 FY2022 515억원에서 FY2025 392억원으로 4년 연속 줄었어요. 이 임대수익은 대부분 입점 브랜드 매출에 따라 바뀌는 변동리스료라서 브랜드 판매가 줄면 회사 수익도 곧바로 줄어요. 광주 점유율은 2025년 51.6%로 올랐지만 지역 상권이 작아지면서 본업 매출은 늘지 않았어요. 지금 외형은 백화점 회복이 아니라 터미널 편입으로 유지되고 있어요.

번 돈은 어디로 갈까요

FY2025 성격별 비용, 곧 쓴 돈을 종류별로 묶은 합계는 1,317억원이고 가장 큰 항목인 지급수수료가 전체의 42.3%를 차지해요. 지급수수료는 FY2021부터 25.0% 늘었고 종업원급여도 같은 기간 42.0% 늘었어요. FY2023부터 FY2025까지 매출이 2.6% 느는 동안 비용은 5.7% 늘어 영업이익이 낮은 수준에 머물렀어요. 2024년에는 터미널 인수와 부지 취득에 설비투자 현금 5,132억원이 나갔고 기말 현금은 1,696억원에서 641억원으로 줄었어요. FY2025 설비투자는 283억원으로 돌아왔고 배당은 배당성향 41.17%에 주당 2,400원으로 결의됐어요. 순이익이 줄어도 배당 총액을 유지해서 배당성향이 올라갔어요. 쌓아 둔 현금은 개발 부지로 옮겨 갔고 지금 번 돈은 공사비와 배당으로 나뉘어 나가요.

언제 벌고, 언제 힘들까요

이 회사는 돈이 나가는 시점과 들어오는 시점이 크게 벌어져 있어요. 회사채 만기는 2026년 6월에 1,100억원, 2027년 6월에 1,200억원이 차례로 돌아와요. FY2025말 현금및현금성자산은 766억원이어서 연간 영업활동현금흐름 676억원을 합쳐야 첫 만기에 대응할 수 있는 규모였어요. 새 백화점은 2028년 말 개점으로 협약됐지만 2026년 8월 보도에서는 완공이 2029년 상반기로 밀렸고 나머지 시설은 2033년 완공 목표예요. 공사 기간 이자는 FY2025에만 63억원이 자산 원가로 잡혀서 지금 손익에는 덜 보이고 준공 뒤 상각이 시작되면 손익에 반영돼요. 빚을 내 짓는 동안 상환 일정은 먼저 오고 새 점포 수익은 몇 년 뒤에 온다는 점이 이 회사의 시간 패턴이에요.

누구와 얽혀 있나요

이 회사와 가장 여러 겹으로 얽힌 상대는 금호고속(주)이에요. 금호고속은 백화점 건물을 빌려준 임대인이며 터미널 부지를 판 양도인이자 터미널 매표 업무를 맡은 위탁사예요. 회사는 임차보증금 5,270억원을 맡기고 별도 임차료 없이 백화점을 쓰며 이 계약은 2043년 5월까지 연장됐어요. 터미널 운영수입의 25%는 위탁 대가로 금호고속에 가며 FY2025 금액은 94억원이에요. 지배기업인 (주)신세계에는 경영정책과 상품 구매대행 대가로 FY2025에 경영수수료 141억 5,000만원을 냈어요. 납품 브랜드는 공시에서 익명이고 매출의 10%를 넘는 단일 고객도 없어요. 고객과 납품처는 흩어져 있지만 건물과 터미널과 개발 부지는 한 상대방에 집중돼 있어요.

무엇이 유리하고 불리할까요

그래서 무엇을 지켜봐야 할까요

2026년 6월 만기였던 회사채 1,100억원의 처리 결과와 2027년 6월에 돌아오는 1,200억원의 차환 조건은 다음 사업보고서 차입금 주석에 실려요. 개발이 얼마나 진척됐는지는 FY2025말 312억원이던 건설중인자산과 같은 해 63억원이던 자본화 이자가 착공 뒤 어떻게 커지는지로 드러나요. 본업 상태는 리스제공자 주석의 변동리스료에 나타나며 이 금액은 FY2025 358억원으로 1년 사이 19억원 줄었어요. 금호고속과의 계약에서는 백화점동 취득 선택권 행사 기간(2028년 1월부터 6월)과 터미널 위탁계약 만료(2028년 6월)가 겹쳐요. 배당성향 30% 이상과 주당 최소 2,000원을 담은 주주환원정책은 2027년에 재검토될 예정이에요. 경쟁 일정에서는 2028년 개장 목표인 더현대 광주와 2029년 상반기로 밀린 광천 신관 완공의 선후가 비교 대상이에요. 여섯 가지 대상은 모두 빚을 내 짓는 개발에서 상환 일정과 새 수익 사이의 시차가 얼마나 벌어지는지를 보여 줘요.