자이에스앤디 317400 · KOSPI

이 회사, 한 줄로

자이에스앤디는 GS건설이 지분 39.4%를 가진 회사로, LG 계열 공장과 클린룸을 짓는 건축, 아파트 스마트홈과 사후 서비스를 맡는 Home Solution, 주택 시공을 함께 해요. FY2025 연결 매출은 1조 3,876억원이고 그중 건축이 67.29%를 차지해요. 건축은 2022년 3월 자이씨앤에이 지분 60%를 약 2,900억원에 인수하면서 생긴 부문이에요. 이 회사는 매출이 스스로 만든 수요보다 LG 계열의 설비투자 결정과 GS건설의 분양 일정에서 먼저 정해지는 수주 산업 회사예요. 실제로 FY2023부터 FY2025까지 세 해 연속 매출이 줄었어요. 회사가 밝힌 감소 사유는 세 해 모두 주요 발주처의 투자시기 조절이었어요. 한 줄로 줄이면, 남이 맡기는 공사와 모회사가 분양한 아파트에서 매출이 나오는 회사예요.

무엇으로 벌까요

매출의 대부분은 공사에서 나와요. FY2025 매출 1조 3,876억원 가운데 공사매출이 1조 2,919억원이고 용역매출은 957억원이에요. 공사매출은 공사가 진행된 만큼 나눠서 매출로 잡는 진행기준 방식으로 인식돼요. 자이씨앤에이는 FY2025에 사업을 공장과 오피스 중심의 건축 5,156억원(55%)과 클린룸·데이터센터를 묶은 하이테크 4,181억원(45%)으로 다시 나눴어요. Home Solution 매출은 GS건설이 분양한 아파트의 입주 물량을 따라 움직여서 FY2025 옵션 매출이 13.8% 늘었어요. 연구개발비는 FY2021~FY2024 동안 매출의 0.43~0.79%에 머물렀어요. 성장을 이끄는 것은 새 기술보다 발주처의 설비투자와 모회사의 분양 물량이에요.

번 돈은 어디로 갈까요

FY2025 영업비용 1조 3,751억원 중 외주비가 8,332억원으로 60%를 넘어요. 외주비는 매출을 따라 줄었지만 인건비는 FY2022 1,843억원에서 FY2025 1,799억원으로 거의 그대로였어요. 같은 해 대손상각비는 26억원에서 305억원으로 늘었어요. 대손상각비는 회수하지 못할 수 있는 공사대금을 미리 비용으로 잡은 금액이에요. 설비투자는 FY2025에 34억원으로 매출의 0.24%에 그쳤어요. 주주에게는 배당 105억원이 나갔고 투자부동산 4건을 팔아 761억원이 들어왔어요. 이 회사의 현금은 설비보다 공사대금을 언제 받고 언제 치르느냐에 따라 움직여요.

언제 벌고, 언제 힘들까요

이 회사가 잘 버는 해와 힘든 해는 발주처의 투자 일정이 정해요. 건축 매출은 FY2022 1조 8,893억원에서 FY2025 9,337억원으로 절반 넘게 줄었어요. 같은 기간 건축 영업이익률도 7.1%에서 0.6%로 내려가 물량과 마진이 함께 줄었어요. 수주와 매출 사이에는 약 2년의 시차가 있어요. FY2023 주택 신규수주가 54억원에 그치자 FY2025 주택 매출이 1,315억원으로 전년보다 46.8% 줄었어요. 미분양 부담도 늦게 드러나서, FY2023 대구 만촌동 미분양 판촉비 반영 뒤 FY2025에 대손상각비 305억원이 인식됐어요. 수주 산업 회사답게 지금의 실적은 1~2년 전 수주와 분양 상황을 반영해요.

누구와 얽혀 있나요

가장 무게가 큰 상대는 대주주 GS건설과 LG 계열이에요. GS건설은 지분 39.4%를 가진 최대주주이면서 FY2025 특수관계자 매출 1,272억원을 낸 고객이에요. 자이씨앤에이 별도 기준으로는 FY2024 매출의 72%가 LG에너지솔루션·LG디스플레이·LG화학·LG전자 4사에서 나왔어요. FY2025 최대 매출처는 미국 건설사 Yates & sons Construction Company(1,829억원, 13.18%)로 바뀌었어요. 그런데 FY2023 미국법인 매출의 98.0%가 LGES Arizona 향이었고 같은 법인에서 거래처 이름만 바뀌어서 LG 의존이 줄었다고 보기는 어려워요. 공급 쪽에서는 빌트인 가전을 5개년 내내 엘지전자 한 곳에서 사요. 팔 때와 살 때 모두 GS와 LG 두 그룹이 가장 큰 상대예요.

무엇이 유리하고 불리할까요

그래서 무엇을 지켜봐야 할까요

자이씨앤에이의 FY2025말 수주잔고 1조 98억원이 다음 해 건축 매출로 얼마나 넘어오는지가 첫 확인 대상이에요. LG에너지솔루션 매출 비중 11.28%는 미국 배터리 공장 발주가 이어지는지를 다음 사업보고서에서 보여줘요. 데이터센터 쪽에서는 네이버 각 세종 2~3차 전산실 우선협상이 본계약으로 바뀌어 하이테크 매출 4,181억원을 늘리는지가 남아 있어요. 주택 부문에서는 대손상각비 305억원이 FY2025 한 해에 그치는지가 매출채권 대손충당금 설정률 9.2%의 변화로 드러나요. Home Solution 쪽은 GS건설 분양 단지 입주 물량과 전기·정보통신공사 계약잔액 608억원이 다시 늘어나는지로 확인돼요. 다섯 대상 모두 발주처와 모회사의 결정이 이 회사 숫자에 닿는 지점이에요.